山东艺术学院文东校区教职工住宅物业管理办法（试行）

第一章 总则

第一条为规范我校教职工住宅物业管理，创建文明、卫生、环境优良、有秩序的住宅区，根据国家《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布；中华人民共和国国务院令第504号公布《国务院关于修改〈物业管理条例^[1] 〉的决定》，自2007年10月1日起施行，2014年又做修改）及山东省《物业管理条例》（2009年5月1日实施），结合我校实际情况，制定本办法。

第二条我校教职工住宅区物业管理特指物业管理服务区域内住户（下简称业主），通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及公共配套设施、设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条教职工住宅物业管理工作，由后勤管理处、资产管理处代表学校行使行政监管工作；学校资产管理处牵头，校办、后勤管理处、工会、保卫处等部门配合，根据国家物业管理相关规定和学校实际，启动“山艺文东校区教职工住宅业主委员会”筹建及成立工作。业主委员会成立后，应执行业主大会的决定事项，并监督物业管理规约的实施。

第二章 物业服务管理范围

第四条物业服务项目及范围

1、房屋共用部位、共用设备的使用、管理、保洁和小型维修（水表、电表以外的阀门、开关、上下水管道、楼梯台阶扶手、玻璃、楼道内的照明等，住宅道路及绿化带内保洁）；

2、电梯、路灯等设施的运行服务；

3、教职工住宅公共区域的清扫保洁和垃圾清运；

4、物业管理区域内部分公共绿地及相关公共基础设施的养护管理；

5、物业管理合同确定的其他事项。

第三章 住宅物业服务标准

《济南市普通住宅物业服务等级标准》（执行济南市一星级服务标准）

第五条综合管理服务

1、物业服务企业应向业主提供物业服务手册；

2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；

3、客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话；

4、报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录；

5、每年的沟通面不低于小区业主的50%，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达70%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达70%，处理率达80%以上。

第六条房屋管理与维修养护服务

1、制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法规章制度；

2、每年第四季度制定下一年度维修养护计划；

3、业主或物业使用人装修前，物业服务企业应与其签订装修协议，告知装修须知，并监督装修过程；对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门；

4、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门；

5、发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及有关部门，并按照双方约定及相关要求安排专项维修（指2000元以上专项）；

6、发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修；

7、对危险隐患部位设置安全防范警示标志。

第七条共用设施设备运行、维修、保养服务

1、路灯、楼道灯完好率不低于80%，院落照明灯按时开启，满足使用要求；

2、适时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池，并保持畅通无堵塞；

3、每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定。

第八条协助公共秩序维护服务

1、人员要求

①公共秩序维护人员应身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持校区正常秩序；

②对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。

2、巡逻

①建立健全小区安全巡逻制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；

②值班电话畅通，接听及时；

③对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；

④对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入；

⑤保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

⑥每6小时在小区内巡查1次；

⑦巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

⑧小区内设置简易的交通标志，因车位数量不足，只划线、不分配车位；

⑨对车辆管理应确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正；

⑩非机动车应定点停放。

第九条紧急事故防范

1、对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人；事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；

2、对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修；

3、每年至少组织1次应急预案演习。

第十条保洁服务

1、楼内保洁

①楼层通道和电梯前厅每周清洁2次，每周湿拖1次；楼梯台阶每周清洁1次，每两月湿拖1次；保持日常正街整洁。

②楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次；

③楼内共用门窗玻璃，每季度擦拭1次。

2.外围保洁

①道路每日保洁1次，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行；

②绿化带及草坪上的垃圾每周保洁1次；

③天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次；

④路灯、楼道灯每半年清洁1次；

⑤设有公共卫生间的，每日清洁1次，保持通风，无杂物。

3、垃圾收集及处理

①应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾；

②垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。

第十一条绿化服务

1、对草坪、花卉、树篱定期进行修剪、养护；

2、定期清除绿地杂草、杂物；

3、无大面积病虫害。

第四章 住宅服务管理区划分

第十二条我校属于开放式住宅，为便于管理，文东教职工住宅物业服务管理区域分：南院、北院二大住宅物业区。（具体边界由合同约定）

1、南院住宅物业区：

文化东路76号院（南院）：1号楼（小高层）、 4-11号楼、18号楼。具体面积为：

南院教职工高层住宅（1号楼）17972.5㎡（含电梯4部），4号楼2686.6㎡，5号楼4285.66㎡，6号楼1219.68㎡，7号楼2526.53㎡，8号楼864.2㎡，9号楼1505.7㎡，10号楼3930.34㎡，11号楼958.3㎡，18号楼2977.45㎡；

2、北院住宅物业区

文化东路91号院（北院）：1-4号楼，6-8号楼（小高层)。具体面积为：

北院教职工高层住宅（8号楼）17668.74㎡（含电梯2部），1号楼3513.3㎡，2号楼5195.63㎡，3号楼4441.62㎡，4号楼4189.95㎡，6号楼4611.82㎡，7号楼5513.04㎡；

3、住宅物业区面积合计84060.41㎡。

第五章 权利与义务

第十三条 物业的使用

1、业主及物业使用人应当遵守国家有关房屋装饰装修、房屋租赁、城乡规划、市容环境卫生、园林绿化、环境保护、消防、治安管理等法律、法规的规定，不得有下列行为：

①损坏房屋承重结构；

②违法搭建建筑物或者随意悬挂、张贴、涂写、刻画等；

③在建筑物、构筑物上私开门窗擅自改变房屋用途等；

④违反房屋租赁、房屋安全等管理规定；

⑤侵占、损坏或者擅自移动物业共用部位、共用设施设备；

⑥侵占通道、绿地，毁坏绿化；

⑦随意倾倒垃圾、杂物，堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质，排放超过规定标准的噪声；

⑧利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

⑨法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

学校及相关业主有权依照法律、法规以及学校的有关规定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

2、业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业公司。物业公司应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

3、服务企业与业主双方协议签订后，物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，业主应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经业主委员会和有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

4、因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当采取措施保障安全，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当给予相应赔偿。

5、业主或物业使用人应按规定的区域停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

6、在学校教职工住宅物业管理区域内的业主及物业使用人应以山东艺术学院的有关管理规定作为管理规约遵守执行。

第六章 收费标准及管理

根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》（济价费字【2012】75号）文

第十四条收费

1、物业管理费由业主或物业使用人承担，根据房屋的类型、环境条件等实际情况确定收费方式及标准：

小高层1.05元/m²/月，多层0.5元/m²/月；住宅配套的储藏室按规定不收费；小平房按照建筑面积收费不足10元的，按照10元收取。业主停车收费另行规定。

业主或物业使用人工资关系在学校的，物业管理费每月从其工资中扣取。业主或物业使用人工资关系不在学校的，由企业服务公司直接向业主或物业使用人预收取本年度的物业管理费。

第十五条收费管理

本着“合理、公平以及收费与服务水平相适应的原则使用经费。

1、收缴的物业管理费用于物业服务成本的支出，物业服务成本及支出构成一般包括以下部分：

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护所需的材料费用；

③物业管理区域清洁卫生费用；

④物业管理区域绿化养护费用（防虫、追肥、修剪、保洁等）；

⑤物业管理区域秩序维护费用（门禁、监控等设施）；

⑥办公费用；

⑦物业管理企业固定资产购置费用；

⑧垃圾处置费用（不含袋装费）；

⑨经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造（2000元以上）费用须经学校同意，批准立项，通过学校专项维修资金予以列支；2000元以下的零修计入物业服务支出或者物业服务成本。

2、业主应当按时足额交纳物业管理服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业管理服务费用的，物业公司应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业管理服务公司提交教职工住宅业主委员会裁决。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

3、物业管理区域内车辆、消防、供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用，由学校相关部门、社会经营单位向终端用户收取或由业主自行交费。

4、装饰装修垃圾的清运：业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先到物业公司填写“房屋装修保证书”并交付押金1000元/户，待装修完毕工完料净后，由物业公司签字认可退回押金。如须物业公司外运装饰装修垃圾的，费用从其押金中扣除。

第七章 监督部门、业主委员会、物业服务管理企业职责

第十六条监管部门

后勤管理处，资产管理处；

1、后勤管理处委托相关科室负责监督和指导物业服务管理企业对住宅区的公共设施、设备和居住环境实施的一系列服务和管理活动。

2、资产管理处负责住宅区域内边线界定和房屋质量监督及指导。

第十七条业主委员会

3、业主委员会应执行业主大会的决定事项，其职责执行全国物业管理条例第二章第十五条之规定。

第十八条物业服务公司

4、物业服务公司负责对小区内房屋、设施、环境、秩序、卫生等事务进行全方位，一体化的服务管理，并代表业主（住户）就小区日常生活中涉及有关部门的公共事务进行联系和协助解决。

第十九条学校以往制定与此有关的规章、管理办法等与本办法不一致的，以本办法规定为准。

第二十条本办法自公布之日起施行，由后勤管理处负责解释。

二〇一四年九月二十六日